МЫСЛИ ВСЛУХ О ВРЕМЕНИ И О ЖИТЬЕ-БЫТЬЕ …

Часть II

Хорошо там, где нас нет

Небольшое откровение. В период безвременья, сомнений и массовой эмиграции у меня были собраны все документа для переезда на ПМЖ в США. В тот момент я работал в НИИ строительных конструкций, занимался диагностикой состояния зданий, расчетами в условиях реконструкции и усиления конструкций. Два эпизода заставили меня задуматься — что я буду делать за границей?

Эпизод первый. По TV прошел сюжет — устаревшее здание гостиницы в 16 этажей было снесено (взорвано), а на его месте должна была быть построена новая гостиниц в 24 этажа. Это сегодня мы понимаем, что морально устаревшую гостиницу проще снести и построить новую, чем ввязываться в многолетнюю реконструкцию и модернизацию старой. А в условиях реконструкции у меня был бы непочатый фронт работ: фундаменты, стены.

Эпизод второй. Коллега по институту мне сообщил: «Из Штатов приехала бывшая наша, там она занимается вопросами реконструкции. Поговори с ней». Встретились, поговорили.

— Понимаете, — сказала она, — у меня сейчас сложное задание. Строится в старой части города новое здание. Требование мэрии — чтобы цвет черепицы на кровле здания не отличался по яркости от цвета существующих черепичных кровель. И вот я работаю с технологами черепичного производства — как «приглушить» яркость.

Кстати, побывав через десяток лет в Черногории, услышал, что такое условие является обязательным, при замене старой кровли в маленьких старинных городках.

Не скажу, что только приведенное соображение (наверное надо добавить — язык, культура, престарелые родители послужили причиной неотъезда). При этом знакомые говорили: «Подумай о родителях, там — така-а-а-ая медицина, ты продлишь им жизнь).

Эмигрировавшие родители приятеля (потянулись за детьми) дотянули кто до 80, кто до 85 лет. Мои ушли из жизни в 92 года. Такое было поколение, прошедшее войну, эвакуацию, голод и лишения. И вот тут от вопроса земли как понимания родины, можно перейти к земле как товару.

undefined

Земля как актив

Земля в патриотическом понимании — это место, где ты родился. Земля в бухгалтерском понимании является активом, стоимость которого определяется правом на этот актив (собственность, пользование, аренда). Но как ни странно, его стоимость сродни анекдоту:

 — Сколько будет 2 + 2?

 — А это зависит от ситуации — мы продаем или покупаем. 

Вспомнился такой случай. Стоимость земли под строительство некого амбициозного коттеджного городка в период строительного бума росла как на дрожжах — от 2 до 20 тыс. дол. за сотку. Естественно, эта цена определялась спекулятивными ожиданиями. Но (как оказалось) сама концепция городка (подсмотренная то ли в Швейцарии, то ли в Голландии) и перенесенная на отечественную почву оказалась плохо реализуемой. Объект попал в разряд «глухой незавершенки». Мой спор с незадачливым инвестором на тему «сколько стоит объект» не имел логического завершения. Его аргументы сводились к следующему.

— Это же «золотое» место у моря! Сегодня стоимость незавершенки — 2 тыс. дол. за м2. А когда построим — это будет 4 тыс. дол.

Мои аргументы:

• Когда (если) построите это будет лишь 2-2,5 тыс. за м2,

• Сегодня — это стоимость не более 1 тыс. дол. за м2,

• Деньги (кредит) истрачены вами не рационально;

• Концепцию застройки надо менять с «романтической» на традиционную и стоимость 1 тыс. дол. за м2 — это сегодня с учетом действительно «хорошего» расположения, а иначе было бы не более 0,5 тыс. дол. за м2.

Это пример как плохо освоенная земля на неопределенное время из актива перешла в пассив, не приносящий дохода, формирующий лишь дополнительные убытки (арендная плата).

Пример из иного региона. В 30км от Рима расположилась вроде бы ничем неприметное местечко — Романо Костело. Но приметно оно тем, что на его территории расположился «Outlet», т.е. торговый городок «вне города». В городке представлены более 300 брендовых фирм (торговые марки стран СНГ здесь отсутствуют). Цены, естественно ниже чем в центре Рима на виа дель Корсо (там для туристов, снобов и набобов). Но главная торговля включает 3 дня в месяце, когда устанавливаются рекордные скидки в 50 и более процентов. Фирменная футболка от Карло Пиньятелли (при стартовой цене 50 евро) покупается за 15 евро. Среднестатистические итальянцы в Риме вещи не покупают, а едут в Outlet. Здесь можно увидеть россиян, китайцев, индусов и представителей различных стран, идентифицировать которых достаточно сложно.

Система ценообразования следующая — начальная цена на 30% ниже магазинной, при акции — еще 30% и более.

Outlet-ов у нас еще нет но, очевидно, будут. Применительно к Киеву Ирпень, Буча, Ворзель вполне подойдут для этой цели.

При покупке земли (а инвестор иначе не пойдет) цена должна быть относительно не высокой (не сопоставимой с ценой участка под строительство коттеджа), и определяться как для вакантной.

При инвестировании (формировании уставного фонда), кредитовании стоимость земельного участка будет совсем иной, определяемой его предполагаемым использованием, которое приобретает статус наилучшего.

Единство и борьба денежных отношений

Весь мир построен на противоречиях. С одной стороны, денег почти всегда не хватает, а с другой стороны — денег в мире существенно больше чем активов, обеспечивающих их оборот. Проблема состоит в том, чтобы заставить деньги «работать», их владельцев участвовать в перспективных проектах. Что же этому препятствует? Многое. Коснусь лишь нескольких аспектов, близких мне по роду деятельности.

В качестве локальной отправной точки рассуждений примем дворец «Украина» — расположенный не в ядре Киева, но в большом центре. За дворцом в районе улиц Барбюса и Предславинской ведется интенсивное строительство двух жилых комплексов. Строительство ведут серьезные строительные компании «КАН Девелопмент» и «Киевгорстрой» на месте снесенных складских комплексов и устаревших производств. Эти строения устарели почти мгновенно — в момент перехода от административной системы к рыночной, т.е. практически 20 лет назад. Какой же путь деградации они прошли? Вначале — это были строения — хранилища дефицита (а в дефиците было практически все), затем — запустение (когда хранить было практически нечего), далее — выживание (когда возросшие коммунальные платежи стали превышать доходы от сдачи в аренду неперспективных помещений). Далее — отчуждение зданий, проектирование, прохождение всех инстанций (число согласований и разрешений превышает цифру 100), и наконец, строительство. Теперь, слава богу, требуется лишь 1,5 — 2 года на освоение. Я не знаком с тайнами нижней части айсберга, я вижу лишь верхушку и предполагаю как устроена вся конструкция.

Строительству должна была предшествовать приватизация. И за снесенные строения, очевидно, были уплачены немалые деньги. При этом земля, которая представляет собой основную ценность, находится как бы за кадром. Она возникает, когда оформляется аренда земельного участка под строительство. Это связано с тем, что зданием и землей распоряжаются разные ведомства — ФГИУ и Агентство по земельным отношениям. И у каждого свое видение и свои задачи. Ведь, по-сути, снесенные строения не имеют ценности, а следовательно, и стоимости, и являются не улучшением земельного участка, а его обременением. И платить инвестор должен не за право владения ненужными строениями, а за право пользования земельным участком. Такой подход был бы возможен, если одно государственное ведомство распоряжалось бы и землей и строениями. 

Ностальгический отступ. Так случилось, что после института мне пришлось работать в южном Казахстане, «ссыльном» Джамбуле. Ссыльном — потому что в «сталинское» время, туда отправили чеченцев и ингушей с Кавказа, корейцев с дальнего Востока, немцев с Поволжья. На строительном комбинате, где я трудился, главным механиком работал «русский» немец с Поволжья. Когда по его таблицам, приходил срок замены вроде бы исправного шкива или мотора, он их менял. И возмущение начальства (они же в хорошем состоянии!) на него не действовало.

Легкие скандалы возникали в конце года, накануне праздников. Немецкий механик требовал премии за безаварийную работу. А ему объяснили, вот если сломается, и ты героически ликвидируешь аварию, то тогда, конечно. А так, извини…

К чему я? А к тому, что вопросы из плоскости «Почем?», должны перейти в плоскость «Почему?». «Почему не осваивается, почему не реконструируется?».

Всего лишь два примера. На бульваре Дружбы Народов (на квартал ниже Дома Мебели) лет 20 красуется покосившийся зеленый деревянный забор. За ним земли — поболее гектара. Если там, по каким-то причинам запрещено строительство, так создайте парк, уберите забор. Тем более, что бульвар вплоть до моста им. Патона интенсивно застраивается. И совсем уже удивительная вещь — пятачок земли в самом центре г. Киева, примыкающий к гостинице «Днепр». Сколько лет он огражден и является сосредоточием бурьяна и бездомных собак. Может быть и власть следует употребить, невзирая на то, что участок — частная собственность. Осваивайте либо уступите… Поедьте в Грузию, в Батуми для усвоения зависимости! Частный интерес — общественная польза.

Здания-памятники

От обозначенного выше центра — дворец «Украина» — перенесемся на другую сторону — на ул. Боженко, параллельную центральной Горького и Красноармейской. На углу ул. И.Федорова и Боженко находится многоэтажное здание с прогнившими перекрытиями и «зловонным» подвалом. Десяток лет оно находилось в заброшенном состоянии. И (о, чудо!) весной этого года началась реконструкция. Но далее по ул. Боженко, находится «убогое» двухэтажное зданице с огромной угловой деформационной трещиной. Поверьте специалисту десяток лет занимавшегося обследованием — здание может рухнуть в любой момент (от снега, ветра, под собственным весом). На здании красуется табличка — о его принадлежности к памятникам архитектуры. Поверьте, ну не памятник это, а просто «старое» здание фоновой застройки. Кому нужен такой двухэтажный аварийный «памятник»? Ведь исходя из его статуса, здание нельзя надстраивать. По-моему, управление по охране памятников нужно срочно пересмотреть перечень объектов, не подлежащих приватизации (выкупу). В первую очередь следует вывести из списка здания с исторической подоплекой (здесь был штаб, съезд, жил в течение года такой-то…) Если само здание не представляет собой ценности, его надо снести и ограничится табличкой — на этом месте, находилось здание, где… Не следует подлинные ценности подменять мнимыми. У нас уже был президент любивший нас прошлых больше чем нас настоящих. В памятниках архитектуры ценится сохранность, т.е. аутентичность. Но давайте отличать сохранность Софии Киевской от замшелости фоновой малоэтажной застройки.

Резюме

Подведем итог. Мысли, слегка деформированные отечественной и европейской жарой, провели нас по абстрактному пути абсурда и демократии, денег и патриотизма, опустили нас на землю, явив на ней некие объекты недвижимости, вечные и временные. Какая же между ними связь?

Все они напоминают бездонный пространственно-верменной сосуд, который называется жизнь. И пока жизнь будет существовать в различных проявлениях, не прекратятся попытки по ее изменению. А какой знак у этих изменений (плюс или минус) лишь время покажет. И можно утверждать, что одно лишь время относится к абстрактной категории, на которую мы не в состоянии воздействовать и влиять.

И вглядываясь в абсурдный «Черный квадрат» быть может мы постигаем философию бесконечности времени? Но возникает вопрос — а почему он не голубой, не розовый? Возможно потому, что очень уж эти цвета неоднозначны в нынешнем восприятии. Хотя наверное неплохо бы звучало — «квадрат цвета индиго». Но время вспять не повернуть. Хотя в подсознании присутствуют и вишневый ромб, и оранжевый круг, и зеленая трапеция.

А вот остроугольному фиолетовому параллелограмму скажем решительное «нет».

Но какие бы фантасмагорические цветные фигуры не рисовало воображение, начинать придется с себя.

Решать вопрос ассоциации с ЕС и взаимоотношений с Россией — это наверное главный вопрос, который и определит цвет украинской действительности. И очень не хочется ее ассоциировать с черным цветом… 

Яков Исаакович Маркус
Кандидат технических наук, эксперт-оценщик, судебный эксперт